Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? TBK 344 İçin Adım Adım Rehber

Kira artışı konuşulurken en sık yapılan hata, içinde bulunulan ayın yıllık enflasyon oranını doğrudan kiraya uygulamaktır. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi ise yenilenen kira dönemleri için tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır.

Önce yenileme tarihini bulun

İlgili oran, kira sözleşmesinin yenilendiği aya göre belirlenir. Takvim yılının başı veya ev sahibinin artış talebini ilettiği gün kendiliğinden yenileme tarihi değildir. Sözleşmenin başlangıç ve yenileme hükümlerini kontrol edin.

Hangi TÜFE verisi kullanılmalı?

TBK 344'teki üst sınır, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Güncel veri için TÜİK'in yayımladığı ilgili ay bülteni kullanılmalıdır. “Yıllık TÜFE”, “aylık TÜFE” ve “on iki aylık ortalama” birbirinden farklı göstergelerdir.

Temel hesaplama

Genel formül şöyledir:

Mevcut kira bedeli × (1 + uygulanacak artış oranı)

Sözleşmede daha düşük bir artış oranı kararlaştırılmışsa, sözleşme hükmü ayrıca değerlendirilir. Sözleşmedeki artış kaydı on iki aylık ortalama değişim oranını aşıyorsa, kanuni üst sınırın üzerinde kalan bölüm geçerlilik sorunu doğurur.

2026'da yüzde 25 sınırı uygulanıyor mu?

Konut kiralarına ilişkin geçici yüzde 25 artış sınırı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. 2026 yılında genel değerlendirme yeniden TBK 344'ün yürürlükteki hükümleri üzerinden yapılır. Yine de sözleşmenin yenileme dönemi ve varsa özel geçiş düzenlemeleri somut tarihleriyle kontrol edilmelidir.

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde durum

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir. Bu aşama, yalnızca bir endeks çarpımından ibaret değildir.

“Beş yıl doldu, kira otomatik olarak emsal bedel olur” şeklindeki yaklaşım eksiktir. Tarafların anlaşması, dava tarihi, talep dönemi ve usul koşulları ayrıca incelenmelidir.

Yabancı para üzerinden kira

Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hâllerde TBK 344'ün özel hükmü ile Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı birlikte değerlendirilir. Tarafların ve sözleşmenin istisna kapsamında olup olmadığı araştırılmadan genel formül uygulanmamalıdır.

Hesaplama öncesi belge listesi

• İmzalı kira sözleşmesi ve ek protokoller
• Sözleşme başlangıç ve yenileme tarihi
• Son ödenen net kira bedeli ve banka kayıtları
• İlgili yenileme ayına ait TÜİK verisi
• Daha önce yapılan artışlara ilişkin yazışmalar
• Beş yıl dolmuşsa emsal ve taşınmaz durumuna ilişkin bilgiler

Uyuşmazlık çıkarsa

Kira bedelinin tespiti ve kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartıdır. Kapsam ve istisnalar için kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk rehberini okuyabilirsiniz.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun güncel metnine Mevzuat Bilgi Sistemi üzerinden ulaşabilirsiniz.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş yerine geçmez. Somut olaylarda süre, görev, yetki ve güncel mevzuat ayrıca kontrol edilmelidir.