Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk: Başvuru ve Hazırlık Rehberi

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, tarafların yalnızca “anlaşalım mı?” sorusuna cevap verdiği kısa bir toplantı değildir. Kira bedeli, tahliye tarihi, depozito, hasar ve borç kalemleri aynı dosyada birbirine bağlı olabilir. İyi hazırlık, bu başlıkların ölçülebilir teklifler hâline getirilmesini sağlar.

Hangi uyuşmazlıklar kapsamda?

1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamına alındı. Kira bedelinin tespiti, uyarlama, kira alacağı, tahliye talebi ve sözleşmeden doğan diğer talepler bu kapsamda gündeme gelebilir.

Ancak kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kapsam dışında tutulmuştur. Somut talebin hukuki niteliği belirlenmeden başvuru yolu seçilmemelidir.

Dava şartı ne anlama gelir?

Kapsamdaki bir uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir. Anlaşma zorunlu değildir; zorunlu olan, başvuru ve sürece usulüne uygun katılım çerçevesidir. Anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanakla dava yoluna gidilebilir.

Başvuru öncesi dosyayı hazırlayın

• Kira sözleşmesi ve ek protokoller
• Ödeme dekontları, hesap dökümü ve ihtarnameler
• Tebligat ve teslim belgeleri
• Taşınmazın mevcut durumuna ilişkin fotoğraf veya tutanaklar
• Kira tespiti isteniyorsa emsal ve endeks verileri
• Tarafların açık iletişim ve adres bilgileri

Başvuru formuna sadece “kira uyuşmazlığı” yazmak yerine talepleri kalem kalem belirtin. Alacak, tahliye, depozito ve masraf taleplerinin hangi döneme dayandığı anlaşılır olmalıdır.

Müzakere için tek rakam değil, senaryo hazırlayın

Tarafların pozisyonları ilk anda uzak olabilir. Bu nedenle asgari kabul koşulu, hedef sonuç ve alternatif takvim içeren birkaç senaryo hazırlamak yararlıdır. Örneğin tahliye tarihi ile geçmiş kira farkı veya depozito iadesi birlikte ele alınabilir.

Bir anlaşma metninde tutar kadar ödeme tarihi, banka hesabı, anahtar teslimi, sayaçlar, aidat, hasar tespiti, feragat kapsamı ve gecikmenin sonucu da açık olmalıdır.

Anlaşma belgesini dikkatle okuyun

Arabuluculuk anlaşma belgesinin icra edilebilirliği ve kanun yoluna etkileri teknik sonuçlar doğurabilir. Tarafların, avukatların ve arabulucunun imza yapısı önemlidir. Metin imzalanmadan önce talep kapsamının gerçekten kapanıp kapanmadığı, gelecekteki kira dönemlerinin nasıl ele alındığı ve üçüncü kişileri etkileyen hüküm bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Güncel uygulamaya dair resmî kaynak

Adalet Bakanlığı, kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuğun 1 Eylül 2023'te başladığını ve kira, kat mülkiyeti, komşuluk hakkı ile ortaklığın giderilmesi alanlarında kullanıldığını açıklıyor. Güncel duyuru ve istatistikler için Adalet Bakanlığı'nın açıklaması incelenebilir.

Ofis içinde süreci kaybetmeyin

Başvuru tarihi, arabulucu ataması, toplantı, teklif sürümleri ve son tutanak farklı kanallarda kaldığında dosyanın resmi parçalanır. LexismAI Ofis Sistemi'nde görevler, belgeler ve dava notları aynı çalışma alanında tutulabilir; ekip üyeleri yalnızca yetkileri ölçüsünde erişir.

Kira bedeli uyuşmazlığının temel hesabı için TBK 344 kira artış rehberine de göz atabilirsiniz.

Not: Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş yerine geçmez. Somut olaylarda süre, görev, yetki ve güncel mevzuat ayrıca kontrol edilmelidir.